Hipotecas en reverso para complementar las pensiones

Las pensiones constituyen el flujo de ingresos que espera recibir una persona cuando termina su vida laboral, por lo general, a los 65 años. Para tener derecho a recibir ese flujo de ingresos el trabajador debe aportar recursos, sea a una caja común manejada por el Estado o a una cuenta individual propiedad del trabajador. 

La caja común es el sistema de pensiones de reparto. En ese esquema los trabajadores jóvenes aportan recursos para que los trabajadores en edad adulta ya retirados puedan recibir una pensión.  El objetivo general de ese sistema es el otorgamiento de pensiones con una elevada tasa de reemplazo, al mismo tiempo que se asegure la sostenibilidad financiera y se logre la justicia intergeneracional. Lamentablemente, el tiempo ha demostrado lo difícil que es alcanzar esas tres metas. 

Un análisis actuarial riguroso de los sistemas de reparto, a nivel global, lleva a concluir que están quebrados. El valor presente de las obligaciones del sistema, es decir, las pensiones que deberán pagarse a lo largo del tiempo, es superior al valor presente del flujo de las recaudaciones. Ese resultado se traduce en la necesidad de que los gobiernos tengan que realizar aportes adicionales para evitar el colapso. Hay gobiernos, como el español, que el gasto público por concepto del sistema de pensiones se coloca casi en 14 % del PIB, y se prevé que en los próximos veinte años ese déficit suba dos puntos más. 

Por otro lado, el sistema de capitalización individual consiste en una pensión financiada con los recursos que el mismo trabajador ahorró durante su vida laboral activa. Ese modelo es financieramente sostenible, pero el monto de las pensiones está estrictamente en función de lo que cada persona haya acumulado en su cuenta individual. 

Si se desea obtener una tasa de reemplazo elevada, sea en el sistema de reparto o en el de capitalización, el trabajador debe enfrentar tasas de cotización o aportes muy altas. En Italia se tiene una tasa de reemplazo de 77 % y la tasa de cotización es 33 %; Francia, 59 % de tasa de reemplazo y 27.5 % de tasa de cotización; Austria, 59 % y 22.8 %; Suecia, 56% y 21.7 %; Holanda, 52 % y 25.6 %; y Alemania, 47 % y 18.6 %; entre otros. La ventaja del sistema de capitalización individual sobre el de reparto es que el ahorro previsional se invierte eficientemente en el mercado de capitales, generando un retorno que se va acumulando exponencialmente en la cuenta de cada persona. 

En el caso de la República Dominicana, el aporte combinado del trabajador y del empleador a la cuenta de ahorro previsional es inferior al 10 % del salario mensual. Es obvio que esa tasa de aporte o cotización no es suficiente para que después de 30 años de contribuciones se pueda obtener un salario equivalente a un 100 % del último salario. En base a diversos supuestos de años cotizados, tasa de rentabilidad nominal y real y variación del salario real, la Superintendencia de Pensiones estima una tasa de reemplazo promedio para el sistema de pensiones dominicano en el entorno del 37 %.  ¿Están dispuestos los trabajadores y empleadores a elevar la tasa de cotización a un 20 % o en su defecto retirarse a una mayor edad para recibir una tasa de reemplazo mayor? Si la respuesta es negativa, siga leyendo. 

Para incrementar el nivel de las pensiones sin que sea necesario un aumento de la tasa de cotización, Robert Merton, profesor de finanzas del Instituto Tecnológico de Massachusetts y Premio Nobel de Economía, recomienda el uso de las hipotecas en reverso (Reverse Mortgage). Esa estrategia consiste en utilizar la vivienda, que por lo general es el principal activo que adquiere una persona durante su vida productiva, para obtener un flujo de ingresos mensuales que complementaría la pensión. 

Hay que destacar que esa vivienda se adquiere mediante un préstamo que toma la persona durante su juventud, el cual va amortizando a lo largo de un período de 20 o más años. Esto significa que esos pagos equivalen a un ahorro que realiza el trabajador durante gran parte de su vida laboral productiva y que se acumula en forma de la vivienda que estará utilizando hasta que fallezca. 

El contrato de hipoteca en reverso le permitiría al propietario de la vivienda cuando llegue a la edad de retiro recibir pagos mensuales de una entidad financiera a cambio de cederle la propiedad de la vivienda después de su fallecimiento. Esos ingresos mensuales provenientes de la hipoteca en reverso se añadirían a los que recibirá del sistema de pensiones, aumentando así la posibilidad de mantener un nivel de gastos similar al que tenía cuando participaba activamente en el mercado laboral. El monto de ingresos que obtendrá en el futuro bajo el esquema de hipoteca en reverso evitaría que el trabajador tenga que cambiar su patrón de consumo en el presente; es decir, el trabajador no tendrá que aumentar la tasa de ahorro o de cotización al sistema de pensiones para mejorar los ingresos futuros.  

Es preciso señalar que con esas hipotecas en reverso los hijos no heredarían la vivienda de los padres, pues éstos habrían cedido la propiedad a cambio de recibir un flujo de ingresos mientras vida tengan. No obstante, en caso de que algún hijo tuviese una atadura sentimental a la vivienda de los padres porque le recuerda su niñez, tendría dos opciones. La primera que en el contrato de hipoteca en reverso se incluya una cláusula que permita comprarle la casa a la entidad financiera a precio de mercado o, por lo menos, a un valor igual a los pagos realizados a los padres incluyendo intereses. La segunda opción es que el hijo o descendiente que desee retener la casa firme un contrato de hipoteca en reverso con sus padres y le pague desde el primer día de su retiro laboral una mensualidad que le complemente su pensión. Ese contrato estipularía que cuando fallezcan los padres queda convenido que la vivienda pasará a ser propiedad de la persona que realizó los aportes. En todo caso, la hipoteca en reverso mejoraría las condiciones de vida de los pensionados. 

Jaime Aristy Escuder

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Economista y matemático. Graduado de la Universidad de Chicago y doctorado en Economía de la Universidad de Barcelona. Profesor de Economía Matemática.