La tendencia de adquirir viviendas en planos se fortaleció tras la pandemia
Promotores edifican unidades más pequeñas, con nueva estrategia de distribución a consecuencia de la inflación de 2022 entre otros factores que incrementaron el costo de construcción en el país
María del Carmen Guillén
El precio de una vivienda puede variar, dependiendo del lugar en la que se ubique, los espacios de distribución y la calidad de los materiales de terminación, entre otros factores. La única variable que garantiza una “mejor oferta” es comprarla en planos versus adquirir la unidad terminada.
Luego de analizar las opciones del mercado, Carlos Hiraldo y su esposa tomaron la decisión de comprar su apartamento en planos porque les resultaba más económico y porque querían contar con un espacio diseñado para ellos. Para el 2019, los esposos pagaron el inicial de su hogar, el cual tenía un costo de 3,075,000 pesos.
La diferencia entre pagar el inmueble terminado, con las mismas características del que tienen: tres habitaciones, dos baños y medio, sala, comedor, balcón y un parqueo, construido en 131 metros cuadrados, ambos ubicados en Alameda, Santo Domingo Oeste, es que les costaría 600,000 pesos más, aproximadamente.
Comprar casas y apartamentos en planos o construcción es una tendencia en República Dominicana, la cual se incrementó desde mediados de 2020. De hecho, el 95 % de las unidades se está vendiendo antes de iniciada la obra, reveló a Diario Libre el presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), Alberto Bogaert.
A decir del experto inmobiliario, comprar en la fase previa a la construcción es más económico que adquirir las unidades terminadas. Sin embargo, dicha economía podría variar dependiendo de varios factores en los que se encuentran:
- La zona en la que se ubica el proyecto
- La constructora y promotora del inmueble
- El método de pago, ya sea por financiamiento, cuotas al proyecto o pago en totalidad
Dichas características son las que marcan el patrón de construcción y venta de inmuebles en el país, el cual ha tenido una variación en los últimos tres años, que responde a tres factores que “le pegaron duro” al sector inmobiliario: pandemia del COVID-19, escala inflacionaria y la disminución del poder adquisitivo de los adquirientes.
Es por ello que el sector inmobiliario continúa ampliando la tendencia de vender unidades en planos o construcción, con espacios más reducidos y nuevas dependencias del hogar para poder cumplir con las necesidades de los compradores, a quienes se les ha disminuido el poder adquisitivo por la inflación y otros factores externos a la economía local.
Impactó el índice de costos
Entre el 2020 y 2021 el costo de construcción del metro cuadrado llegó a dispararse en un 40 %, debido a las consecuencias del coronavirus, lo que llevó a algunos promotores a incrementar el precio de las unidades que ya se habían apartado en pre-venta, explicó el presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Vivienda (Acoprovi), Jorge Montalvo.
Debido al aumento de hasta 400,000 pesos en el costo final de las viviendas, el Instituto Nacional de Protección de los Derechos del Consumidor (Proconsumidor), Eddy Alcántara, informó que la institución recibía hasta 100 reclamaciones por conflictos entre adquirientes y compañías constructoras. Para el año pasado, en cuatro meses resolvieron más de 500 casos.
4.8 millones de pesos, es el valor de una vivienda de bajo costo, tope que fue aumentado en un 7.82 % por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), el 20 de enero de este 2023.
En el caso de Hiraldo y su esposa, la empresa con la que apartaron su vivienda les informó que el valor del apartamento se incrementaría en un 17 % por la inflación, para 525,000 pesos más de lo que habían contratado.
En diciembre del 2022, el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) en la región metropolitana fue de 224.41 en promedio, registrando una disminución de -0.71 puntos, en comparación con el mes anterior que fue de 225.12. Sin embargo, al compararlo con el año anterior, se registró un aumento de 20.53 puntos.
La información, registrada en el boletín mensual de Oficina Nacional de Estadísticas (ONE), destaca que el ICVD se ubicó en 203.88 en diciembre de 2021 y pasó a 224.41 en el mismo mes del año pasado. Los subgrupos de mayor aumento fueron los accesorios, generadores eléctricos y ascensores en 8.25 %, 3.7 % y 2.96%, respectivamente.
Debido a las variaciones en el costo de construcción del metro cuadrado, Montalvo precisó que los promotores y constructores han tenido que innovar con los espacios, construyendo apartamentos con sus características generales, pero a menor tamaño.
Ventajas y desventajas de comprar en planos
“El que compra alante, compra más económico, selecciona el espacio que más le guste y tiene la oportunidad de elegir los materiales para terminación a su gusto”, con estas palabras, Regis Jiménez sintetiza las ventajas de comprar en planos o construcción.
El experto en venta de inmuebles consideró que hay pocas desventajas, citando los vicios de construcción (filtraciones, agrietamiento de paredes, deterioro de cerámicas y, entre otros problemas, defectos en gabinetes y accesorios eléctricos) como un tema que ocupa menos del 8 % de las probabilidades de defectos físicos.
Aseguró que, cuando se habla de cosas negativas en inmuebles, se pueden prever al elegir una constructora responsable que les otorgue los derechos y garantías estipulados por ley y con el asesoramiento previo a cualquier inversión.
Las filtraciones: el “dolor de cabeza” de los propietarios de viviendas
Jiménez lleva más de 20 años de experiencia, desempeñándose como asesor, a su juicio las ventas se ralentizaron en 2022 por factores internos y externos de la economía, entre ellos citó la disminución del poder adquisitivo de los trabajadores y las variaciones en las tasas de financiamiento.
Explicó que, pese al aumento de las viviendas por la variación en los precios de los materiales de construcción, la gente sigue buscando cumplir sus sueños de tener una casa propia o de invertir en bienes raíces como negocio de alquiler.
Los expertos en el sector construcción e inmobiliario coinciden en que el blindaje para la compra y venta de un bien inmobiliario lo otorga el contrato, en el cual se debe especificar el riesgo de ajuste de precio por inflación. Asimismo, explicaron que los términos legales podrían ser un poco técnicos, por lo que, se recomienda a los compradores asistirse de una persona especializa en el área que les asesore antes de realizar la inversión. Uno de los aspectos que no debe faltar en el contrato son las especificaciones por aumento de costo de construcción, fecha de entrega, tiempo y estrategia para garantías por vicios de construcción. En cuanto a los metrajes de construcción, se estima que en el contrato se especifica la cantidad de metros a construir y la extensión del terreno en su totalidad.
En los últimos años las zonas más dinámicas para las ventas han sido:
- Santo Domingo
- El Distrito Nacional
- Punta Cana
- Santiago
Demarcaciones donde también se registran propiedades que son compatibles con el método de alquileres de renta corta, a través de plataformas digitales.
Valor agregado, plusvalía
Es el incremento del valor del inmueble adquirido fruto del desarrollo que se va efectuando en el proyecto de apartamentos en construcción, desde que inicia la fase de pre-venta hasta que termina con la entrega del proyecto. Dicho incremento se genera a través del tiempo en beneficio o ganancia del comprador y el agente, cuya comisión de pago por venta se genera con un 5 % del valor de la vivienda.
Jiménez explicó que la compra en construcción le permite al comprador realizar un primer depósito y, en lo adelante, ir pagando en cuotas el inmueble, lo que se convierte en un ahorro que le va generando valor con el tiempo y lo que incrementa la plusvalía de la unidad separada.
Detalló que, antes de la pandemia, la plusvalía de inmuebles en plano en el país rondaba un 8 % y 15 % en promedio.
María del Carmen GuillénPeriodista dominicana especializada en economía y finanzas, egresada de la Universidad Dominicana O&M.
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