La explosión inmobiliaria se come terrenos agrícolas dominicanos

Desencantado por la pérdida de dinero a través de la agricultura, hace cinco años Luis Bencosme decidió comenzar a vender sus terrenos sembrados de mangos y limones en la turística provincia Puerto Plata. Ya lo hizo con 30,000 m², donde, en al menos 6,000, se construyeron viviendas. El metro cuadrado en la zona vale hasta 3,000 pesos.

"Voy a vender 10,000 metros más para construir 10 villas (para rentarlas). Necesito los recursos para ese proyecto. Nunca lo que me van a dar esas villas me lo dará la agricultura", cuenta a Diario Libre. Los inmuebles los levantará en tierras con frutales, que no le son rentables. 

La oportunidad que Luis Bencosme ha encontrado se repite en el territorio nacional, donde agricultores han ido cediendo sus tierras para la construcción de proyectos urbanos y otras finalidades que les generan ingresos cuantiosos e inmediatos, en vez de las pérdidas e incertidumbre que les producen los periodos de sequía, las variaciones de las épocas lluviosas atribuidas al cambio climático y la furia de la temporada ciclónica.

La cesión de terrenos con vocación agrícola sin planificación urbana ha sido de las causas por las que el país ha perdido alrededor de un millón de tareas para labores de cultivo en 25 años (aproximadamente el tamaño de la provincia La Romana).

Cuando en 1995 el 40.1 % de la superficie nacional estaba ocupada en actividades agrícolas, bajó a 33.2 % en el 2020, de acuerdo con los datos más recientes divulgados por el Ministerio de Economía. 

Además de Puerto Plata, las provincias Pedernales, San Cristóbal, Barahona, Samaná, Monseñor Nouel y Duarte, y el Distrito Nacional, han tenido la mayor disminución de terrenos. Perdieron entre 30 y 48 % de sus tierras agrícolas entre 1995 y 2020, según los datos.

Entre los agricultores que siguen produciendo, algunos se enfrentan a dificultades para labores cotidianas por la falta de agua, variación en ciclos de temporadas e inclusive obstáculos para fumigar, por construirse residencias y escuelas en las proximidades.

En tanto que la generación relevo no ve la agropecuaria como un medio llamativo de subsistencia, emigrando a las ciudades y llevándose consigo la mano de obra.

"Si uno de mis cuatro hijos hubiera querido sembrar, yo no vendo (mi tierra), pero la cosa está difícil y, como no voy a construir, mejor la vendí", dice Juan Arias a sus 78 años desde el mostrador de su ventorrillo.

Su terreno se ubicaba en un asentamiento de Palenque, en San Cristóbal, que formó parte de un viejo proyecto estatal de ayuda e impulso para los campesinos, dentro de la estrategia nacional Reforma Agraria.

El ministro de Agricultura, Limber Cruz, entiende que la solución para ir frenando la voracidad del urbanismo en suelos con vocación agrícola es crecer verticalmente y ejecutar la Ley de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos, promulgada en diciembre de 2022 tras más de 20 años de establecerse su necesidad. Pero le faltan sus reglamentos de aplicación que están en proceso de elaboración.

Aunque Cruz señala que desde el ministerio no se puede detener el urbanismo, precisa que esa cartera estatal tiene la potestad de emitir una carta de objeción para proyectos, por ejemplo, de granjas solares, para evitar que se instalen en terrenos agrícolas.

"Nosotros controlamos eso, pero no somos, por ejemplo, la entidad que te va a decir: no hagas esa casa ahí", dice. "Aquí hay libertad de empresa y, si tú tienes una tierra ahí y quieres hacer una casa, ¿quién te prohíbe que hagas una casa".

Pero advierte: "Si seguimos cómo vamos, aquí nos vamos a convertir en que tendremos que traer todo".

El clima desmotivador

En la República Dominicana se cultivan principalmente productos tradicionales, frutales y musáceas. De acuerdo con los datos oficiales disponibles, el 41.9 % de los terrenos agrícolas al 2020 era de cultivos en secano, que no emplean sistemas de riego sino que aprovechan el agua de lluvia, por lo que una parte importante del sector productivo depende del factor ambiental.

"Mantener la tierra para la agricultura no es rentable en Puerto Plata, no lo es. Yo tengo 12 años perdiendo mi dinero en la agricultura, nunca he ganado un chele", se queja Luis Bencosme.

La sequía que afectó la provincia Puerto Plata en los últimos años generó que en lugares ganaderos de la zona se perdieran animales y la agricultura sufriera. En Luperón, lo poco que se logró sembrar murió por la falta de agua, llevando a productores al extremo de vender o abandonar los terrenos.

"Aquí dura meses sin caer una gota de agua. Por más deseos que uno tenga de trabajar el campo, al final el desencanto y desesperanza hacen que uno salga del campo o venda las tierras", se lamenta Luis Bencosme.

En cambio, en Azua, Yamasá (Monte Plata) y Hacienda Estrella (Santo Domingo Norte), las lluvias y vientos de la tormenta Franklin, que afectó al país a mediados de agosto del 2023, anegaron plantaciones arroceras y plataneras. Estos daños y otros registrados en las provincias impactadas por el fenómeno -como afectaciones a caminos vecinales por donde se transporta lo producido- el gobierno los cuantifica en más de 1,100 millones de pesos.

El ministro de Agricultura considera los argumentos climáticos como una justificación de los agricultores para vender sus terrenos. "A la gente le gusta lo fácil", dice.

Pero, Guarionex Gel, presidente de la Federación de Ganaderos de la Región Norte (Fedeganorte), lo justifica: "Hemos perdido áreas de interés agrícola, pero eso ha contribuido al crecimiento económico e inmobiliario de la región, y las partes agrícolas se vienen reservando en zonas específicas, áreas más alejadas del litoral costero". 

Casas nuevas con patios de yuca

El valor agregado del sector construcción ha tenido un crecimiento sostenido en los últimos años, inclusive durante la pandemia del COVID-19. Fue de 954,270.8 millones de pesos en el 2022, para un crecimiento de 23 % respecto al 2021 y de 75 % comparado con el 2019. Al producto interno bruto (PIB) le aportó el 15.2 % el año pasado y la agropecuaria el 5.8 %. 

En la provincia Espaillat, fronteriza con Puerto Plata, el interés se ha dirigido hacia el levantamiento de residencias sobre la tierra negruzca de Moca, considerada de clase uno para la agricultura por ser rica en nutrientes.

"En sentido general, así es que está la provincia Espaillat: marcada -para delimitar terrenos con fines de venta-, aunque hay excepciones", dice Bienvenido Bencosme, miembro de la Asociación de Caficultores de Villa Trina, mientras mira la carretera que va de Moca a Salcedo.

"En Moca, en algunas zonas, hay apartamentos y hay casas que son el paraíso terrenal", comenta. 

Edificaciones de estilo contemporáneo, trazos de calles y postes del tendido eléctrico toman terrenos que estuvieron sembrados principalmente de plátanos, yuca y otros frutos menores en un municipio en el que se proyecta que residen más de 185,500 personas.

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Entre 2006 y 2016 se desarrollaron en Moca 24 asentamientos con el patrón disperso y atomizado que se arrastraba desde la década de 1970, sin una correcta fiscalización de las autoridades municipales.  

Cuando en 1995 el 34.6 % de las tierras de la provincia Espaillat eran agrícolas, en el 2019 se estimaba una pérdida de 14,000 tareas en el municipio de Moca. Al 2020 las tierras agrícolas representaban el 26.2 %.

"De continuar esta tendencia, la capacidad y potencial agrícola de los suelos de Moca se verán seriamente comprometidos", advierten las autoridades del ayuntamiento.

Frente al local de la Asociación de Caficultores de Villa Trina hay un terreno de 20,000 metros cuadrados que a principio de la década de 1980 se compró por 31,120 pesos. Hoy está valorado en más de 100 millones de pesos, calcula Bienvenido Bencosme.

"Si pongo un letrero de ´Se vende´ en ese terreno, no durará una semana (para venderse), porque eso es masa de cangrejo, porque Moca - el distrito municipal Juan López, sobre todo- es una tierra que gusta", dice Bienvenido Bencosme.

El ingeniero Ivanov Collado, presidente de la Asociación de Constructores de la provincia Duarte, estima que los clientes de este boom inmobiliario también observado en San Francisco de Macorís y La Vega son:

• 45 % profesionales, comerciantes y empresarios locales
• 55 % dominicanos residentes en el extranjero

De hecho, entre las razones a las que atribuye el crecimiento de la demanda es el cambio generado en las rentas a través de la plataforma digital Airbnb y a las ayudas financieras del Gobierno de Estados Unidos por la pandemia.

"Ahora mismo, un metro cuadrado de una vivienda estándar oscila en los 900 dólares y de una vivienda de primera calidad en los 1,400 dólares. Antes de la pandemia oscilaban entre los 600 dólares hasta los 1,000 dólares", calcula.

En San Francisco de Macorís, ciudad comercial principal de la región nordeste, indica que se ha concitado una inmigración de las poblaciones y ciudades aledañas, en busca de mejores empleos, comercio, educación y estilo de vida.  

"Por tanto, el crecimiento inminente de la ciudad es una realidad tangible con la cual debemos tratar siempre, conservando los espacios para agricultura, vegetación medioambiental y espacios recreativos", reconoce.

Permiso al concreto para fumigar

En la provincia Duarte, que en el 1995 tenía el 51.6 % de sus tierras para uso agrícola y al 2020 había disminuido a 36.1 %, ocurre una competencia entre los productores de arroz y los moradores.

En Las Guáranas, los dos canales de riego que llegan desde la presa de Hatillo hasta el municipio para regar las parcelas de arroz hoy cuentan con decenas de casas construidas dentro del mismo canal, provocando su deterioro y contaminación.

A pesar del estado frágil del canal, existen construcciones improvisadas con metal, cemento y varillas, e inmuebles de hasta tres niveles dentro de sus aguas, sostenidos con pilotillos. 

En este ambiente, persisten arroceros luchando por cultivar. Un productor -que prefiere el anonimato- cuenta a Diario Libre que nunca ha pensado en vender sus 400 tareas de las que vive y labró su padre hace casi 50 años.

Pero fumigar le resulta cada vez más difícil porque la zona se ha urbanizado tanto que hay una escuela pública a pocos metros de las parcelas.

"A veces tengo que esperar a que las plagas me ataquen el arroz porque debo fumigar el fin de semana, cuando no están dando docencia. Una vez se me presentó una emergencia y tuve que hablar con la directora para que me diera un día (libre de clases) para aplicar el producto, y que el arroz no se lo comieran los gusanos", recuerda. La escuela suspendió sus labores y se lo cedió.

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El ingeniero Collado defiende al sector inmobiliario argumentando que no han sido los desarrolladores y urbanistas los que han forjado este tipo de problemática, "sino la misma planificación gubernamental de los últimos 20 años", que construye "escuelas y hospitales en medio de sectores agrícolas".

Productores se han quejado de la situación del canal con la Junta de Regantes de la provincia Duarte, a la que le pagan una cuota para recibir el servicio de riego de estas aguas contaminadas.

El presidente de la entidad, Abel Mota, argumenta que la problemática requiere de una coordinación interinstitucional que cuente con un sólido apoyo de la Gobernación, el ayuntamiento, el Ministerio Público, la Policía Nacional, las juntas de vecinos y los productores agrícolas, para rescatar los canales de riego, pues esto incluye el desalojo de los ocupantes. 

En el 2016 se ejecutó un desalojo de 22 viviendas, pero la cantidad de casas volvió a crecer en los 11 kilómetros del canal.

Mota observa que la situación traspasa a Las Guáranas para ser una problemática social y política presente en los canales secundarios y terciarios bajo la administración de las 32 juntas de regantes del país. 

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La presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Annerys Meléndez, observa que el desarrollo inmobiliario en cualquier lugar del país viene dado por la demanda insatisfecha que se refleja en el déficit habitacional, estimado en más de 1.4 millones de unidades. 

"La necesidad de desarrollar nuevas viviendas no es algo nuevo. Nuestro déficit habitacional históricamente ha permanecido. Es positivo el ver que haya nuevos desarrollos, porque eso significa, no solo que van a tener mayores oportunidades de acceso a la vivienda muchas familias que tal vez antes no lo tenían, sino también a precios más económicos", indica.

Enfatiza el hecho de que si se desarrollan en un lugar apropiado o no, ya esto es una competencia de la demarcación que aprobó el proyecto.

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Las inversiones públicas suben el valor de la tierra

El veterinario Alexis Díaz ha visto cómo en Sabaneta de Yásica -que es donde más fincas quedan en la provincia Puerto Plata- a terrenos que se les aproxima una autopista o una avenida se les multiplicó su valor y sus dueños decidieron venderlos.

En la provincia Duarte se construye la avenida Circunvalación de San Francisco de Macorís, una obra que supera los 2,000 millones de pesos, que se extiende por más de 10 kilómetros de terrenos destinados a la agropecuaria. 

En el sector Las Cejas, cercano a la citadina avenida Presidente Antonio Guzmán Fernández y de la Circunvalación, ya se pueden ver divisiones de lotes para futuros proyectos urbanos junto a la carretera.

A 230 metros de la Circunvalación, la vicepresidenta de la República asistió en marzo de este 2023 al lanzamiento de la construcción de un megaproyecto urbanístico y comercial en más de 560,000 metros cuadrados donde había un proyecto de cacao que fue abandonado por la transformación de la zona a comercial e inmobiliaria. La inversión se anunció en 12,000 millones de pesos e incluye un hotel, un centro médico, un recinto cultural y un anfiteatro.

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Para el presidente de la Federación Nacional de Productores Arroceros (Fenarroz), Marcelo Reyes, muchas decisiones que toma el Estado presionan las zonas rurales.

"El desarrollo no se puede detener. Si en ese terreno valía 60,000 pesos una tarea, con el cambio de uso de suelos van a vender por metros, no por tareas, y es más rentable", explica.

En la provincia San Cristóbal, que perdió el 41 % de sus tierras agrícolas en 25 años, hay inversiones desechadas del Estado para incentivar la producción con la cesión de tierras.

Esteban Ditrén, encargado del Instituto Agrario Dominicano en la zona, reconoce que esto ha sido por falta de interés de los productores debido a problemas técnicos como el abastecimiento de agua. Pero destaca que se han realizado cuantiosas ventas de terrenos a personas físicas y empresas.

Se trata de terrenos que se regalaron el siglo pasado a los parceleros con el único fin de producir. Sin embargo, en la zona se observan grandes lotes cercados y vacíos. Algunos ahora son propiedad de compañías e industrias y otros están improductivos por falta de mano de obra.

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Para el 2021, el Cibao aportaba el 64.74 % de la participación del sector agropecuario en el PIB. Pero Mariano García, director de Planificación y Programación del Ayuntamiento de Moca, teme que estos valores cambien con el desarrollo urbano en terrenos agrícolas. 

"En consecuencia -dice-, llegará algún momento en que... vamos a tener que traer plátanos de otro sitio. De hecho ya hay gente que cultivaba en los patios, que tenía su conuco y ya no lo tienen, y tienen que comprar a 20 pesos un plátano aquí en Moca".

Si hubiese más apoyo del gobierno a los agricultores, quizás estos preferirían no vender y continuar cultivando, asegura Bienvenido Bencosme. "Pero hoy, yo diría que eso es difícil, es difícil. La gente va a seguir vendiendo", reflexiona.

El propio ministro de Agricultura reconoce la competencia y asegura que el gobierno incentiva a los agricultores. "Es una tentación que tienen todos los productores en la República Dominicana y en el mundo", dice.

La solución: el ordenamiento territorial tan anunciado

Para el viceministro de Ordenamiento Territorial, Domingo Matías, la pérdida de terrenos agrícolas es una "lucha histórica" que ha menguado su fuerza por la falta de clasificación y calificación de los suelos.

En San Francisco de Macorís y Moca se ha dado paso a construcciones al margen de las normativas con el consentimiento de las autoridades de los ayuntamientos.

El director de Planeación Urbana del Ayuntamiento de San Francisco de Macorís, Danel Jerez, cita el caso del Proyecto Urbanístico Prado, que recibió No Objeción en abril del 2020, sin la evaluación del Concejo de Regidores ni permisos ambientales.

La empresa Hasir Construcciones realizó un pago en efectivo de 73,230 pesos por la No Objeción, un monto subvaluado -según Jerez-, pues este tipo de proyectos suele pagar hasta 6 millones de pesos. 

El proyecto generó daños en el río Jaya, por la construcción de un puente, e impactó negativamente las inmediaciones, que incluyó la afectación de cacaotales. La administración edilicia presentó una querella en julio del 2023, en contra de la empresa y dos de sus socios, y se detuvo la construcción. 

Harmar Infante, uno de los sometidos, alega que el proyecto tiene sus permisos y está dentro de la zona urbana de San Francisco de Macorís, en virtud de una resolución del 2011 que delimita el espacio urbano.   

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"Se supone que para darle permiso a los desarrollos debe ser con base en las normativas vigentes, que en las demarcaciones son los planes de ordenamiento territorial y las normativas municipales. Y todo desarrollo formal debe estar supeditado a que haya una aprobación previa la cual debe cumplir la ley", afirma la presidenta de la Acoprovi.

Argumenta que el gremio siempre favorecerá el cumplimiento de las leyes "y que las leyes sean cumplibles".

Tanto los sectores público y privado apuntan a que la aplicación de la nueva Ley 368-22 sobre Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos, será el instrumento para salvaguardar los terrenos agrícolas.

Esta legislación tipifica los suelos en urbanizables y no urbanizables. En estos últimos están los de fin agropecuario. La ley manda a sus propietarios a conservarlos a nivel ambiental y evitar daños al interés público, con excepción de que, si hay un interés público o social y contribuyen al desarrollo rural, puedan ser destinados a otros usos.

La ley establece multas desde uno hasta 1,000 salarios mínimos del sector público para sus infractores. 

Además, manda a formular planes de ordenamiento territorial a nivel nacional, regional y municipal. En el municipal se definirá la clasificación y calificación del uso de suelo, y la ocupación permitida en cada caso, por un periodo de 10 años. Estos están a cargo de los gobiernos locales.

El viceministro Matías informa que en el transcurso de agosto y septiembre de este 2023 se tiene pautado entregar al departamento competente el reglamento de aplicación de la ley, que es el instrumento con el que pondrán en orden las tierras.

En tanto que el Plan Nacional se ha avanzado "muchísimo", dice. La proyección es terminarlo en diciembre de este 2023. 

Pero no todos los ayuntamientos están al día con el cronograma para elaborar su Plan Municipal de Ordenamiento Territorial. "Ese plan debió estar listo para ejecutarse un año atrás, pero hemos tenido muchos entuertos, tenemos que socializar mucho con la comunidad, con el sector inmobiliario", reconoce el director de Planificación y Programación del Ayuntamiento de Moca. 

Mientras el plan se termina, en diciembre de 2022, el ayuntamiento emitió una ordenanza para la delimitación del área urbana de la cabecera del municipio que ha servido como base para detener la construcción de ocho proyectos de grandes urbanizaciones dentro de la zona clasificada como rural. 

"Los suelos agrícolas no son para convertirlos en muros de cemento. Los suelos agrícolas son para convertirlos en medio de vida, áreas de empleo y de productividad que permitan disminuir el flujo migratorio y fortalecer la seguridad alimentaria", afirma el viceministro Matías.  

Aunque la proporción de pérdida de terrenos agrícolas aún no ha tenido un impacto directo en la seguridad alimentaria, puesto que en los últimos 10 años la producción aumentó en 6.3 millones de quintales al año, hay preocupación entre los sectores productivos de que en el mediano plazo esta se llegue a afectar en un país que es autosuficiente en un 88 %.

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Este reportaje fue hecho por un equipo de la sección Economía de Diario Libre.

Mariela Mejía

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Editora de Economía y docente de periodismo. Se ha especializado en periodismo de investigación, multimedia y de datos.

Joaquín Caraballo

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Graduado en comunicación social en la Universidad O&M. Cursó un Máster en Comercio Internacional en el Centro Europeo de Postgrado CEUPE, tiene varios diplomados en economía, aduanas, sector eléctrico, impuestos y periodismo de investigación.

María del Carmen Guillén

Periodista dominicana especializada en economía y finanzas, egresada de la Universidad Dominicana O&M.

Irmgard De la Cruz

• 

Periodista. Egresada de la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), con un semestre adicional en Comunicación Escrita cursado en Maryville College, Estados Unidos. Ha escrito sobre economía para los periódicos El Jaya y elDinero. Apasionada por las finanzas, la cultura, la literatura y el bienestar.

Henry Hidalgo

• 

Analista de datos y audiencias digitales, entusiasta de la astronomía y comunicador visual