Tras la subida de tipos de interés en EEUU, ¿habrá una nueva crisis inmobiliaria?

Las recientes y futuras subidas de tipos de interés anunciadas por la Reserva Federal (Fed) han despertado el fantasma de una posible crisis inmobiliaria en Estados Unidos que, según los expertos, no se producirá a corto plazo, ya que los precios continuarán subiendo ante la falta de viviendas existente.

Así, estiman los expertos, pese a que las subidas de tipos enfriarán el mercado inmobiliario de la primera economía del mundo y es previsible que el número de operaciones descienda en los próximos meses, los precios no bajarán estrepitosamente, como sucedió en la crisis de 2007-2008.

"Con las nuevas tasas de interés habrá menos compradores y los precios se suavizarán, pero no se derrumbarán", asegura a EFE Dowell Myers, profesor de Política, Planificación y Demografía de la Universidad del Sur de California.

La situación actual, añade el experto, así como todas las fuentes consultadas por Efe, "no tiene nada que ver" con lo vivido en la crisis de las hipotecas subprime de 2007-08, que desembocó en una ejecución masiva de hipotecas de quienes no podían pagarlas y una caída en picado de los precios.

El pasado 21 de septiembre, la Reserva Federal (Fed) anunció una nueva subida de tipos de 0.75 puntos, la quinta desde marzo, y con ella la tasa de interés oficial pasó a situarse en una horquilla de entre el 3 y el 3.25 %, el nivel más alto en los últimos 14 años.

Además, el presidente de la Fed, Gerome Powell, confirmó que la tendencia al alza continuará en los próximos meses hasta que se logre el objetivo de controlar la inflación, que en agosto se situó en el 8.3 %.

Estas subidas están teniendo un reflejo real en indicadores como las tasas hipotecarias. Según datos de la división de investigación de la Reserva Federal de San Luis, las hipotecas a tipo fijo a treinta años se están vendiendo esta semana al 6.7 % de media, una cifra muy superior a la de comienzo de año, el 3.22 %.

Por su parte, los tipos de interés variable, que son los más sensibles a las decisiones de la Fed y los que más afectan a la población (la cuota mensual sube o baja en función de este dato) han subido del 2.41 % a comienzos de año al 5.30 % actual.

¿Una nueva crisis inmobiliaria?

Ante esta situación, ¿podrán los estadounidenses hacer frente a estas subidas o se avecina una nueva crisis en el sector inmobiliario que derivará en una bajada de precios?.

En opinión de Myers, aunque el mercado se resentirá, es poco probable que venga una fuerte crisis porque después de lo vivido hace quince años se implementaron "todo tipo de protecciones en los instrumentos financieros, los préstamos son más sostenibles en el tiempo" y sigue habiendo "suficientes compradores que pueden permitirse comprar".

Por su parte, el profesor del Instituto de Negocios de la Universidad de Ohio, Itzhak Ben-David, explicó a Efe que el aumento de las tasas de interés "afectará a los precios de los bienes raíces" pero sobre todo causará "una bajada de las transacciones".

"Es muy difícil anticipar el impacto que habrá. Puede haber una leve desaceleración, pero es difícil de predecir y la situación puede cambiar de un momento a otro", reconoció.

Un portavoz de la inmobiliaria Compass, una de las más grandes del país, recuerda a EFE una reciente charla que el economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, en inglés), Lawrence Yun, les dio a los agentes de la compañía.

En plena preocupación por la posible bajada de las ventas, Yun los tranquilizó: los posibles compradores de viviendas que esperan que los precios de las viviendas bajen significativamente antes de ingresar al mercado deberían pensarlo dos veces, pues ni los precios van a bajar ni van a dejar de subir.

Los pronósticos actuales de la NAR estiman que 2022 cierre con una subida del 10 % y 2023 con el 1 %. En agosto, el precio medio de la vivienda subió el 7 % interanual, hasta los 389,500 dólares.

En opinión de Yun, aunque en determinadas zonas sí podría haber ajustes más fuertes, hay muchas razones por las que es poco probable que los precios caigan a corto plazo. La principal, no hay casas suficientes para satisfacer la demanda.

La clave está en los milenials

Comprar una casa en Estados Unidos, cuenta a EFE un reciente comprador, es una carrera de salto de obstáculos en los que no solo importa la velocidad.

Un comprador debe demostrar solidez económica, tener la mayor cantidad de dinero posible para la entrada, un historial de crédito intachable y estar dispuesto a entrar en una puja, porque muchas veces el precio de venta final supera al de salida.

"Los altos precios actuales están relacionados con la alta demanda de vivienda", asegura Ben-David, una opinión similar a la de Myers: "Lo que es una locura es la escasez de viviendas, hay demasiada gente para muy pocas casas".

Mientras que en el 2007 lo que había era un excedente de casas, ahora lo que hay es "un excedente de personas de 30 años que son posibles compradores" y que no lo ha hecho en los años de pandemia.

"La pandemia sincronizó el comportamiento de miles de milenials que se pusieron a saltar al mismo tiempo. Cuando esto sucede, el impacto en el mercado inmobiliario es enorme", explica.

Todo ello en plena crisis de falta de materiales y escasez de mano de obra, acrecentada por la pandemia, la falta de suelo y también la burocracia, con ciudadanos cada vez más reticentes a sufrir las molestias de las obras.