Awilda lleva siete años residiendo en su propio apartamento y ya se quiere mudar. Compró una vivienda de bajo costo en un proyecto en la autopista Duarte, y en los primeros años de habitarlo usó la garantía de la constructora para reparar el piso en tres ocasiones. Ahora, le agobia un problema serio de filtraciones en el techo. De hecho, representantes del sector construcción nacional coinciden en que las filtraciones son “el dolor de cabeza” de la rama inmobiliaria.

“Ese es el dolor de cabeza en todas las obras, llámese viviendas, edificaciones, naves industriales (…), de los propietarios, de los compradores, de los dueños de viviendas cuando ya les entregan sus obras; que puede salir en un año, en dos años, en tres y hasta en 10 años”, dice el presidente del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (Codia), Dolores Núñez. Lo atribuye a fallas en los materiales usados, en la supervisión y en la dirección del proyecto.

Las paredes del apartamento de Awilda están manchadas y se desprende la pintura del techo, en el que hay un pequeño hoyo por donde cae agua a la sala. “Y en el área común, que es la entrada de mi casa con el apartamento de la vecina, ahí es más agua (que cae), como cuando usted abre una llave”, cuenta la propietaria. “En mi habitación, en el walking closet, he puesto cubeta, porque ahí cae agua”.

La señora y los tres miembros de su familia residen en el último nivel del edificio y la lona asfáltica del techo está muy deteriorada. El apartamento, de 96 metros cuadrados, le costó 1.9 millones de pesos hace siete años. Por reparar las filtraciones le cotizaron 100,000 pesos. “La casa entera está muy deteriorada…; la terminación fue mala”, se lamenta.

El presidente del Codia y el titular de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Jorge Montalvo, reconocen que los vicios de construcción son un problema en el sector a nivel nacional. El primero lo endilga a irresponsabilidad profesional y de los desarrolladores, y el segundo mayormente a falta de preparación técnica de los obreros.

Los vicios de construcción son defectos de ejecución de una obra o falta de mantenimiento durante la vida útil del inmueble. En el país se registran tanto en el sector privado como en el estatal, por ejemplo, en las escuelas públicas.

Solo entre 2018 y 2021, el Instituto Nacional de Protección de los Derechos del Consumidor (Pro Consumidor) atendió al menos 193 reclamaciones de propietarios de viviendas que reportaron vicios de construcción, siendo el principal las filtraciones. También reportaron problemas con las cerámicas, eléctricos y deterioro de la madera de los gabinetes, entre otras inconformidades.

Las reclamaciones fueron de inmuebles con un valor estimado entre 1.1 millón de pesos y 25 millones de pesos. La mayoría de las reclamaciones fue por proyectos en el Distrito Nacional y la provincia Santo Domingo. En el 34 % de los casos se llegó a un acuerdo previo, en el 31 % a un acuerdo, el 22 % no alcanzó ninguno y el 12 % se desestimó.

Decisiones sobre reclamaciones presentadas ante Pro Consumidor entre 2018-2021 por vicios de construcción en viviviendas:

El presidente del Codia explica que cuando en una obra se cometen errores, las consecuencias no aparecen nada más al terminarla, sino que pueden notarse al cabo de un año, dos y hasta después de una década o dos.

Indica que esos vicios se llaman vicios ocultos –pues no se pueden detectar a simple vista antes de comprar-, y pueden ocurrir por errores cometidos durante las fases de diseño del proyecto y de ejecución o por la ausencia total o deficiencia en el mantenimiento.

Entre los inmuebles llevados ante Pro Consumidor, había terminados de construir en el mismo año de la reclamación o uno dos años antes.

Costo económico

Un estudio de impacto de las reclamaciones en el sector inmobiliario según Pro Consumidor, realizado en 2019 como tesis para la maestría Ciencias de Administración de la Construcción del Instituto Tecnológico de Santo Domingo (Intec) encontró que, de 72 reclamaciones, el incumplimiento del contrato era la causal de mayor importancia, con un 58 %, sobre todo en la entrega tardía del inmueble y la falta de título de propiedad.

En segundo lugar, estaba el bien defectuoso y viciado, siendo el más común de los casos las filtraciones y humedades en techos y paredes, también instalaciones sanitarias y eléctricas que presentaban deficiencias a pocos meses de la entrega del inmueble.

El estudio indica que, según Pro Consumidor, el retorno económico recibido por los usuarios por casos de conciliación y resueltos mediante resolución se aproximaba a unos 50 millones de pesos, representando cada caso alrededor de 650,000 pesos en devolución, si se divide el monto en forma equitativa. La cifra es solo de gastos de retorno económico a los adquirientes, sin contar los legales.

Para otro estudio realizado por ingenieros egresados del Intec sobre factores críticos para el éxito en la construcción se encuestaron 90 ingenieros, encontrándose que el factor de mayor importancia para esos profesionales es el del contrato, seguido en orden de importancia por los factores manejo de proyecto, humano, del proyecto y, por último, externo.

Los dos subfactores de mayor impacto fueron cumplimiento con las especificaciones de calidad requeridas y velar por el cumplimiento de la planificación durante el proyecto.

Los clientes generales seleccionaron el subfactor cumplimiento con las especificaciones de calidad requeridas como el de mayor importancia, seguido de cumplir con el presupuesto acordado y también los códigos y reglamentos del Estado.

“En mi apartamento ya se levantaron los tres pisos de las tres habitaciones”, dice Altagracia, vecina de Awilda. Hace seis años que compró la residencia de 66.61 metros cuadrados, con la garantía de que estaba bien construida, pero cuando se mudó se dio cuenta de que el piso del lavadero estaba desnivelado y se dificulta el desagüe. Gastó 20,000 pesos reparando el piso de su habitación.

“Al año de vivir ahí, los gabinetes de la cocina todos cogieron carcoma (…) He visto muchísimos basureros que están también con los gabinetes, parece que también les han cogido comején y los han cambiado”, dice Altagracia. Gastó 75,000 pesos para cambiar los gabinetes. También, reporta que tuvo que arreglar el fregadero, y en su edificio se cambió el baño de varios apartamentos por filtraciones en las paredes.

¿Inexpertos construyen?

El ingeniero Núñez plantea algo complejo como una causa adicional. Dice que el Codia ha insistido en la denuncia de que personas que no son ingenieros ni arquitectos dirigen construcciones en el país.

“Hay compañías desarrolladoras que se dedican a eso: a la compra de terrenos, realización de edificios de apartamentos para la venta, también viviendas de bajo costo, y eso está haciendo la mayoría”, dice. “Hay un gran problema aquí con los desarrolladores: aquí hay médicos construyendo, aquí hay abogados construyendo”.

“A veces dicen que no es necesario tener un ingeniero -agrega-, y todo lo que se construye en la República Dominicana y en el mundo debe estar dirigido y supervisado por un ingeniero civil, un arquitecto”.

¿Usted cree que por eso se denuncian tantos vicios en viviendas?, le pregunta Diario Libre. “Claro que sí”, responde. “Los maestros constructores les tienen miedo a los ingenieros civiles porque dicen que las obras salen más caras”.

El presidente del Codia reporta que el gremio cuenta con más de 43,000 registrados, de los que los ingenieros civiles serían más de 20,000 y los arquitectos en unos 18,000. “Profesionales de la construcción de sobra tenemos”, dice.

Pero el presidente de Acoprovi ve menos probable que haya una intrusión de inexpertos como reporta Núñez. Montalvo, quien tiene 20 años vinculado al sector construcción, afirma que los vicios se deben más a la falta de una certificación de la mano de obra. Tampoco descarta una mala calidad en los materiales que se venden y problemas de dirección técnica.

“Muchos de los trabajadores aprenden de manera empírica, o sea, su tío era varillero, su familiar era varillero”, comenta. Por esto, informa que Acoprovi, que agrupa cerca de 300 empresas organizadas, firmó un acuerdo con el Instituto Nacional de Formación Técnico Profesional (Infotep) para que se incluya en la oferta académica cursos de plomería, electricidad y albañilería para capacitar a los obreros de la construcción.

Sin embargo, lo anterior tiene un reto: el sector tiene una alta mano de obra haitiana indocumentada. Pero, Montalvo se ampara en que también cuenta con un grupo regularizado. “Es importante que se pueda certificar la mano de obra”, insiste.

Además, espera que en los próximos meses se firme un acuerdo interinstitucional para un manual de uso y matriz de garantía -desarrollado por Acoprovi, el Codia y Pro Consumidor-, que permitiría a los clientes conocer cuál es el uso adecuado de una unidad comprada y cuáles son sus derechos y deberes al hacer una reclamación.