Propiedades para Airbnb y otras rentas cortas acaparan mercado inmobiliario de RD

“Bloque Airbnb y bloque residencial, separados”. Así promociona una agencia inmobiliaria en Instagram un proyecto de apartamentos en el Distrito Nacional. La modalidad de separación es reciente en el mercado para evitar conflictos de convivencia ante el auge en la República Dominicana de la inversión en inmuebles con fines de renta corta, una dinámica que ni la pandemia ni la inflación han detenido.

“Ahora mismo, la gran mayoría de la oferta inmobiliaria que tenemos es de apartamentos orientados hacia la renta corta o Airbnb (una plataforma digital internacional de alquiler de propiedades por sus anfitriones). Son apartamentos de una y dos habitaciones”, informa a Diario Libre Alberto Bogaert, presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), que agrupa a 92 empresas y 722 agentes.

Bogaert estima que la renta corta supera el 65 % de la oferta inmobiliaria actual, especialmente en el Distrito Nacional, Punta Cana y Santiago, sobreponiéndose a las viviendas familiares. Y ha propiciado la clasificación de inmuebles como condo hoteles, debido a que su fin son estancias breves.

Los clientes son turistas extranjeros y dominicanos que viven en otras ciudades de su país, que prefieren estas residencias amuebladas antes que un hotel convencional. Solo entre enero-febrero de este 2022, el Banco Central reporta que el 27.4 % de los extranjeros no residentes que visitaron la República Dominicana se alojaron fuera de hoteles (249,758 personas), un porcentaje superior al 20.1 % registrado en iguales meses del año pasado.

Entre esos otros alojamientos hay hospedajes de renta corta, aunque el Banco Central no precisa cuántos ni por cuál plataforma. Dado el "crecimiento acelerado" del turismo inmobiliario, como indicó el ministro de Turismo, David Collado, a principio de este abril, el funcionario ya anticipó el interés del gobierno de que esta modalidad se regule y contribuya con el fisco local. En ese entonces anunció que eso sucedería en los próximos 60 días.

Comparó que ya hay 53,000 habitaciones disponibles para plataformas como Airbnb y otras, cuando el sector privado hotelero tiene 83,000.

“El sector inmobiliario creo que fue uno de los sectores menos golpeados por la pandemia. Tuvo un auge y un crecimiento bastante pronunciado”, dice Bogaert. “Las ventas se dispararon muchísimo. Hubo compañías y vendedores, básicamente, que hicieron récord de venta”.

Las obras destinadas a vivienda siguen encabezando el área de construcción vendible en la zona metropolitana del Gran Santo Domingo, representando el 82.0 % del total consignado en el Registro de Oferta de Edificaciones en el segundo semestre de 2021 (ROE 2-2021) que publica la Oficina Nacional de Estadísticas. El porcentaje representa un incremento del 16.8 % en relación a lo levantado en el segundo semestre de 2019.

Al momento de la visita del equipo de la ONE a las edificaciones de todo tipo, el 66.3 % del área de construcción vendible se encontraba en ejecución.

Dentro de ese dinamismo, la compra de inmuebles para inversión también se potenció, como opción de los propietarios para conseguir más rendimiento de su dinero durante la emergencia sanitaria. “Con 5,000 dólares podías separar un inmueble, con 1,000 o con 2,000. Antes de la pandemia, con un 10 por ciento se separaba”, explica el agente.

En la publicidad de proyectos inmobiliarios se destaca el término “Airbnb friendly” (amigable para Airbnb). En la página web de dicha plataforma hay apartamentos que se rentan por noche en Ciudad Juan Bosch por 28 dólares, otros en Piantini por 68 dólares; en Gurabo, Santiago, por 49 dólares; y una unidad a dos minutos de la playa en Punta Cana, a 75 dólares.

Una noche en un hotel en Santo Domingo –de distintas categorías- puede ir desde 26 a 325 dólares, y en Punta Cana desde 28 a 398 dólares, en lugares con o sin playa.

La demanda incluso ha motivado a que agencias inmobiliarias incluyan en sus planes al público el alquiler y administración de propiedades vía Airbnb. Aunque hay otras plataformas digitales para estos mismos fines, agentes estiman que Airbnb acapara el 95 % de la demanda por esta modalidad.

Al preguntarle a Bogaert si el acaparamiento de ofertas para renta corta no representa en el país una competencia para las ofertas de viviendas para alquileres convencionales, responde: “Eso es un tema, sí, pero esto también va a ayudar a revalorizar las propiedades que ya tienen un tiempo de construidas”.

“La gente antes quería mudarse en una torre nueva, pero ya tienen que ir mirando a las viejas: remodelarlas y mudarse. Por el tema del espacio, ya no se está construyendo propiedades de 200 metros, de 250 metros, es muy raro”.

Los contras: vecinos

Juan Chalas, uno de los fundadores de la agencia inmobiliaria Plusval, estima que genera más ganancias tener un apartamento con renta corta que con un alquiler convencional. Reporta que la ocupación media en alojamientos por Airbnb es de 18 a 20 días en promedio al mes.

“Es como si fuera una ocupación hotelera, pero llevada a la parte residencial”, dice.

Calcula que el alquiler de un apartamento de dos habitaciones, sin muebles, durante un año puede dejar en retorno de 600 o 700 dólares al mes de renta. Pero si ese mismo apartamento se arrienda bajo la plataforma Airbnb, requerirá una inversión adicional para amueblarlo de unos 15,000 o 20,000 dólares, pero dejaría una rentabilidad de 1,100 y 1,200 dólares. Proyecta que el gasto en muebles se recuperaría en dos o tres años.

Pero la renta corta tiene un elemento en contra: los vecinos. Cuando las unidades se adquieren para inversión en un edificio familiar, se pueden generar quejas que afectan la convivencia, por ejemplo, en el uso de áreas comunes y asuntos de seguridad, ante el desconocimiento del perfil del inquilino temporal.

En un edificio de 17 apartamentos de Alma Rosa I, en Santo Domingo Este, un dominicano residente en Estados Unidos adquirió una unidad en 2020, durante la pandemia. Al poco tiempo, los vecinos comenzaron a molestarse por el ir y venir de personas desconocidas cada semana, quienes además hacían fiestas ruidosas hasta entrada la noche.

Se enteraron después que el nuevo propietario promovía su apartamento en la plataforma Airbnb y le reclamaron. Con el tiempo se calmó la tensión, a pesar de que las familias siguen en desacuerdo.

“Se trató de ver si era posible tomar acciones legales para que no lo pudiera hacer (la renta por Airbnb), pero uno de los propietarios, que es abogado, estuvo investigando, y dijo que no hay algo a nivel de ley con que uno pueda limitarlo”, cuenta Rafael Rodríguez, miembro de la Junta de Vecinos del residencial.

La Ley 5038 sobre Condominios tiene 63 años y no impide la renta corta en residenciales familiares. Ante esto, de la AEI reportan que hay complejos que la prohibieron de manera interna en sus unidades.

Hace dos años que Puerto Rico actualizó su legislación al respecto -que tenía 62 años- y estableció que los arrendamientos a corto plazo (menos de 90 días consecutivos) no se podrán prohibir, salvo que en la escritura matriz o en el reglamento haya una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento.

Rodríguez reconoce que la renta corta es rentable, aunque está consciente del riesgo de seguridad que analizan las familias y de que hay quienes temen que sus propiedades pierdan valor como residencia permanente. Calcula que, si el apartamento de su vecino se alquila un mes completo, vía Airbnb, el propietario gana el equivalente a tres meses de renta convencional, que para esa unidad ronda los 15,000-20,000 pesos mensuales.

Para evitar conflictos, el sector construcción ha optado por levantar nuevos proyectos con divisiones específicas, ya sea en el mismo complejo: para residenciales y para renta corta, siendo para estos últimos preferencialmente de una y dos habitaciones.

“Si tú mezclas esos dos ambientes puede traer problemas”, reconoce el agente Chalas. “Lo ideal es que, si se va a hacer una torre, que sea nada más para un fin: si es para inversión, es de inversión; si es de vivienda, es de vivienda”.

Una regulación con bemoles

“La inversión más segura es en bienes raíces”, afirma Chalas. “Y si tú le metes ahora el tema del Airbnb, que es un mercado mundial, tú le estás llegando al mundo entero. Desde que pones tu propiedad en Airbnb, tu propiedad se ve en Holanda, en Suiza”.

Por este auge, el ministro de Turismo, David Collado, manifestó en la primera semana de abril el interés del gobierno en regular la modalidad de renta corta a través de plataformas digitales a la par de seguirlo impulsando.

“Creo que debemos seguir impulsándolo, pero también estoy convencido de que hay que regularizarlo y que tienen que pagar impuestos”, dijo Collado en ese entonces.

Bogaert atribuye el interés de la regulación a “una queja principalmente de los hoteleros”. “Ellos entienden que les está afectando su negocio, pero la realidad es que, si no tenemos el cuidado, ya como gobierno, de hacer algo muy consciente, se puede lastimar a un sector bastante productivo para la economía”.

El presidente de la Asociación de Hoteles y Turismo de la República Dominicana (Asonahores), Rafael Blanco Tejera, ha indicado que la regulación sería la misma que se exige en cualquier hotel, es decir, que el interés es que los de renta corta cumplan con sus obligaciones fiscales y las obligaciones y garantías de seguridad de parte de Turismo.

Cuando un usuario renta un apartamento vía plataformas como Airbnb no aporta al fisco dominicano. La ganancia va dirigida al propietario (también administradores, si los hay) y a la empresa digital.

“No nos cerramos”, dice Bogaert. “Entiendo que deberían fijar algún tipo de impuesto, no hay ningún problema porque eso genera un ingreso”. Sin embargo, considera que “hay que tener cuidado”.

Analiza que el dinero que se genera por una renta Airbnb, “se queda en República Dominicana”. “Es un dinero que se pone a circular rápidamente, porque para tu tener una operación de Airbnb, tú tienes que contratar un personal”.

El sector construcción fue de los tres que más aportaron al Producto Interno Bruto (PIB) de la República Dominicana el año pasado. 

“Si tú, a uno de los principales renglones del sector construcción -que es la construcción destinada para Airbnb- vienes y le cobras un impuesto leonino, vamos a decir, o un impuesto no común, puede afectar el desarrollo de ese sector que te aporta tanto a la economía”, sostiene Bogaert.