¿Burbuja inmobiliaria en República Dominicana?

Mientras unos aseguran que hay sobreoferta en el mercado inmobiliario, lo que podría traer como consecuencia una crisis en el sector, otros afirman que no existe posibilidad de que eso suceda, aunque reconocen que deben corregirse algunas distorsiones.

La publicación en la revista Forber México sobre el riesgo de que estalle una burbuja inmobiliaria que vendría creciendo en la República Dominicana debido fundamentalmente a una sobreoferta del mercado, ha sido desmentida por diferentes sectores.

Para hacer la afirmación, Forbes se basa en las declaraciones hechas por Mélido Marte, propietario y agente inmobiliario de Remax Metropolitana, quien afirmó que el mercado se dirige hacia una sobreoferta en cuanto a proyectos de viviendas, turismo, comercios y oficinas, provocada principalmente por la modificación del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) que se cobraba atendiendo al valor de cada inmueble, y que ahora toma en cuenta el conjunto de propiedades o patrimonio del contribuyente.

Esta medida está provocando un incremento de las propiedades disponibles en el mercado de las viviendas para la clase media y media alta, dice Forbes citando a Marte, quien también afirma que la misma situación está pasando en los casos de locales comerciales y de oficinas, pero con ciertas particularidades. "Hay muchas plazas, pero no todas están posicionadas, y algunas realizan su transformación en condominio, de lo cual también hay mucha oferta en el mercado", agrega.

La posición de ACOPROVI

Ante esta información, el presidente de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), Fermín Acosta, emitió un comunicado en el cual afirmó que no ve posibilidades de una burbuja inmobiliaria en la República Dominicana.

"En nuestro país lo que hay es un ligero excedente en algunos rangos de precios de clase media alta, que en parte se atribuye a la reforma del 2012 que eliminó la exención individual del impuesto a los inmuebles de hasta cinco millones de pesos, impactado por la no existencia de una Ley de Alquiler que obligue al cumplimiento de los contratos y en consecuencia fomente la inversión en viviendas para arrendamiento", explicó Acosta.

El presidente de ACOPROVI entiende que las personas dudan en invertir en un inmueble sobre el cual tienen la obligación de pagar impuestos sin la seguridad de que el inquilino le va a pagar por el uso.

Consideró que no se ha hecho un estudio que justifique la aseveración de que en el país se aproxima al estallido de una burbuja inmobiliaria, y que lo que salió a la luz pública fue el informe que representa el comportamiento del inventario de una empresa.

Este comportamiento, asegura, "bien podría ser impactado por políticas gerenciales propias de la misma y no del mercado en general", y agregó que lo que realmente existe es una gran demanda insatisfecha y baja capacidad de acceso a crédito, lo que espera sea resuelto.

La Asociación de Empresas Inmobiliarias

De su lado, Emil Montás, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), consideró que es improbable que en lo inmediato en la República Dominicana se produzca una crisis inmobiliaria, y lo atribuye sobre todo a que el país posee una banca dotada de estrictos procesos para la otorgación de hipotecas, "las cuales no son cotizadas en bolsa y/o vendidas como papeles comerciales".

Plantea que actualmente en el mercado de las bienes raíces la demanda es mucho mayor que la oferta y que los precios no reflejan una plusvalía desmedida.

Sin embargo, afirmó que a los alquileres si hay que ponerles ojo. Considera necesario trabajar por una legislación más justa, competitiva y moderna, que permita el surgimiento de un mercado atractivo de viviendas con vocación de alquiler.

También entiende que se debe modificar el recién reestructurado Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI), cuya modificación "más que aumentar las recaudaciones por este concepto, ha incentivado el nacimiento de micro testaferros que 'alquilan' sus firmas para enmascarar los patrimonios de quienes ven en la inversión inmobiliaria la forma de garantizarse futuro financiero".

Gobierno cree va bien el mercado

El ministro Administrativo de la Presidencia, José Ramón Peralta, declaró recientemente que la construcción de viviendas en República Dominicana vive una "expansión sin precedentes", que abarca tanto al sector privado como al sector público, y señaló este sector como clave para reactivar la economía y beneficiar a las clases populares.

"Cabe destacar tres proyectos en los que, desde el gobierno, estamos abriendo el acceso a la vivienda: La Barquita, Boca de Cachón y por otro lado tenemos la Ciudad Juan Bosch, un ejemplo de colaboración público-privada que dará vivienda a decenas de miles de personas", indicó.

Mencionó, como parte del movimiento que genera este renglón de la economía, el hecho de que haya aumentado un 27 por ciento la venta de toneladas de cemento, con un crecimiento sostenido, que se ha mantenido por más de un año y medio.

Dijo que tiene datos ofrecidos por Rafael (Tato) Bisonó, de la Constructora Bisonó, de que las ventas de viviendas se han disparado en un 250% desde el 2012 y que siguen creciendo. "Además los préstamos hipotecarios del Banco de Reservas pasaron en los últimos siete meses de 16,716 millones a 22,445 millones", apuntó.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Para apoyar su posición, de que en el país no se gesta una burbuja inmobiliaria, Emil Montás, presidente de la AEI, explica cómo se produjo este fenómeno en los Estados Unidos y cómo fue manejado. Lo primero que señaló Montás es que la frase "burbuja inmobiliaria" hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles.

Indicó que en los Estados Unidos la crisis arrancó en el seno del propio mercado inmobiliario, no solo por razones económica, siendo realimentada en una segunda etapa por abundante crédito hipotecario, favorecido por políticas monetarias expansivas.

"La maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el estallido de la burbuja.com (en la industria del internet), a finales de los años 90, y la subsiguiente bajada de tipos de interés acordada para combatir sus efectos recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los atentados del 11 de septiembre de 2001 y la guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea", añade.

Montás asegura que la burbuja inmobiliaria se encontraba ya madura en 2004, pero aún sin estallar, y que la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzó a subir los tipos de interés, no sólo para controlar la inflación y administrar el tipo de cambio, sino también con el objetivo de acabar con la burbuja.

Desde ese año hasta el 2006, el tipo de interés de intervención en Estados Unidos pasaría del 1% al 5,25%, precisa, y el avance del precio de la vivienda, que había sido estridente entre los años 2001 y 2005, se frenó.

"Ya en agosto de 2005, el precio de la vivienda comenzó a caer en buena parte de los Estados Unidos, y pronto vendrían las ejecuciones hipotecarias, y el sistema financiero estadounidense comenzaría a tener problemas de solvencia al tener que equiparar su inversión crediticia con inmuebles cuyo valor menguaba y seguiría haciéndolo por mucho tiempo", indicó Montás.

En resumen, señala, el total de ejecuciones hipotecarias del año 2006 ascendió a 1.200.000, lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades relacionadas con el negocio hipotecario en el plazo de un año. Para 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa. El índice bursátil de la construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40%.