Una vivienda, el sueño que puede terminar en una pesadilla

SANTO DOMINGO. Francisca mantuvo durante dos años conflictos con una señora que le vendió un apartamento en una torre de 24 pisos en un sector de los más exclusivos de la ciudad.

Se enamoró del bien inmobiliario que se ofertaba a la venta y al preguntar como interesada le dijeron que ya se habían vendido seis apartamentos del edificio, una de las razones por la que confió en el éxito del proyecto y pagó 208 mil dólares -alrededor de 8.7 millones de pesos- por la que sería su próxima vivienda. En los toques finales de acondicionamiento para mudarse de inmediato gastó un millón de pesos más.

Le dijeron que le entregarían el título y la vivienda al mes, pero siempre le posponían la fecha. "Ahí empezó mi calvario y mi martirio". "Esa gente barrieron el piso con nosotros", se queja Francisca, nombre ficticio de una historia real y reciente de una señora que junto a su esposo vivió una zozobra durante 24 meses por temor a perder su dinero.

Aunque la Asociación de Constructores de Proyectos de Viviendas (ACOPROVI) dice que los casos de estafas en ventas de proyectos de viviendas son menos frecuentes desde que se promulgó la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, Pro Consumidor dice que los reclamos que llegan a esa institución sobre ese sector son cada vez más frecuentes.

Del total de reclamos -11,714 - que procesó la institución defensora de los consumidores durante enero del 2012 a agosto del 2013, unos 352 casos correspondieron al sector inmobiliario.

De las 352 denuncias, 9 fueron por anulación o rescisión de contrato, 56 porque la vivienda fue entregada con defectos y 69 por incumplimiento de contrato. Otros 143 reclamaciones se originaron en retrasos en la entrega.

La encargada del Departamento de Conciliación de Pro Consumidor, Erika Marte, dice que las estafas más frecuenten se presentan cuando se compra en planos.

Informó que esa institución ha intervenido casos inmobiliarios de hasta 27 millones de pesos. El proceso de conciliación en Pro Consumidor está previsto para que se llegue a un acuerdo final en un máximo de 20 días, con algunas excepciones cuando el caso es muy complejo y cuando es del interior del país.

Todos los procedimientos se hacen gratuitamente y regularmente el 90 por ciento no llega a los tribunales porque ambas partes, proveedor y adquiriente de la vivienda o del proyecto, llegan a un acuerdo en esa etapa, afirma Marte.

Expuso que en justicia los afectados tienen que someter el proceso a una rescisión de contrato, el cual se toma años en los tribunales, además de lo costoso que resulta darle seguimiento.

Francisca dice que una persona que la asesoró le advirtió que intentara recuperar los más de 8.7 millones que había desembolsado por el apartamento porque la torre no poseía ni siquiera títulos y si recurría a la justicia iba a durar unos diez años en ese pleito.

Relata que cuando recurrió a Pro Consumidor, en siete días se vio frente a frente con la señora que le vendió, cuando antes de acudir a ese organismo nunca quiso darle la cara. En el acuerdo notarial que se llegó en conciliación, la vendedora del bien inmobiliario acordó entregarle el dinero en dos cuotas, de 100 mil dólares, la primera ya se la entregó el 19 de agosto y tiene programado hacer efectivo la parte restante a principio de octubre.

Con filtraciones

Otro caso es el de Glenny y su esposo, quienes acudieron a Pro Consumidor porque le entregaron un apartamento comprado en planos a un costo de 150 mil dólares, con filtraciones, paredes mal empañetadas y otros vicios menores.

Varios de sus vecinos tienen el mismo problema, a pesar de que el edificio de ocho niveles no tiene un año de construido. El proveedor alegaba que los daños son por uso del apartamento, cuando ella solo tiene seis meses viviendo en él y a pesar de que la pareja no tiene hijos y llegan a su vivienda en horas de la noche.

Este caso lleva menos de un mes en conciliando en Pro Consumidor. Allí se levantó un acta y se le otorgó un plazo de 30 días al proveedor para que reparara los vicios en la construcción del inmueble.

Contrato de adhesión y compra en planos

Pro Consumidor atribuye a los contratos de adhesión de muchos proyectos de viviendas la mayoría de los conflictos que surgen en el sector inmobiliario.

El consultor jurídico de esa institución, Félix Pujols, cita la fecha de entrega, uno de los más recurrentes y es cuando se coloca un plazo de un año, con un plazo de gracia de 365 días o más, sin ninguna penalidad para el proveedor, lo que califica como un desequilibrio contractual

"Hay condiciones que no pueden ser variadas por el consumidor, las condiciones varían dependiendo de quién falte, si es el consumidor se le carga mora pero si es el proveedor, no".

Dice que es un contrato de adhesión porque se impone a la voluntad del consumidor, quien no tiene la opción de negociarlo.

En ese sentido, el presidente de Acoprovi, Fermín Acosta, asegura que los "contratos no son cerrados como el de las tarjetas de créditos", por lo que son susceptibles de modificación, a petición de los adquirientes de la vivienda.

Acosta explica que la mayoría de los riesgos de comprar en planos están envueltos en los plazos de entrega porque construir una vivienda depende de muchos factores, donde intervienen los eventos naturales, como muchas lluvias, los económicos, como la variación de la tasa de interés, la tasa del dólar y los incrementos en los precios de los materiales, lo que va en contra de un fiel cumplimiento.

Indica que, aún con sus riesgos, los contratos en planos son los más demandados y los que más convienen a las familias, porque es muy difícil para la mayoría de los dominicanos comprar una vivienda terminada y adquirirla en plano le da la facilidad de un plazo de tres, seis meses, y un año para completar el inicial.

"De ahí que comprar en plano conviene por múltiples razones al adquiriente porque cuando usted compra en plano, cuando usted viene a recibir el inmueble ya el bien ha cogido una plusvalía y posiblemente lo que usted invirtió como inicial ya se ha duplicado, por eso aunque es más riesgoso es un negocio muy rentable", expone Acosta.

Agrega que en la compra en plano de un apartamento modelo hay cosas que tienden a variar, como los colores, la terminación, pero que en estos casos el constructor o promotor está obligado a poner una nota, una información en la publicidad de que eso es un aproximado, de que algunas de esas terminaciones pueden cambiar

"Es igual que el tamaño, porque si el plano no está aprobado por las autoridades es susceptible a que las condiciones del plano pueden cambiar", afirma.

Acosta sostiene que en el contrato el adquiriente de la vivienda también puede especificar el tipo de material que desea se utilice en la construcción, por ejemplo, en hormigón, techo de tejas o de concreto y la calidad y tipo de la madera.

"Usted como adquiriente siempre debe procurar estar satisfecho al momento de firmar un contrato", sugiere.

Un peritaje muy costoso

Pujols y Marte dicen que cuando un caso llega a los tribunales por vicios de construcción, se requiere por lo regular un peritaje del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (Codia), que cuesta entre 300 y 400 mil pesos, para probar un vicio oculto en la vivienda, lo que afirman es una de las razones que hacen las reclamaciones muy costosas.

Explican que en el Departamento de Conciliación de Pro Consumidor, cuando los defectos son sencillos, ellos tienen un departamento de inspección, con técnicos que no son ingenieros, que muestran los daños, aunque no de profundidad de estructura, pero que sacan regularmente de apuro al que reclama a su proveedor repararlos.

Pujols indica que el Departamento de Inspectoría y Mecánica de Obras Públicas y del Ayuntamiento están obligados a aprobar las obras antes de que se empiecen los proyectos, por lo que sugiere que exista una colaboración de esas instituciones con Pro Consumidor para que en vez de que se solicite el peritaje al Codia, que es una entidad privada, sean esas instituciones públicas que lo realicen cuando se requiera en algunos casos.

Citan los cálculos del metraje, uno de los más comunes de estafas a los adquirientes de viviendas, que muchas veces se le vende una cantidad de metros y se le entrega otra.

Recomendaciones

El presidente de ACOPROVI, Fermín Acosta, recomienda a los futuros adquirientes de viviendas, comprarle a personas o empresas reconocidas, debido a que hay inversionistas que incursionan en ese sector sin poseer la experiencia.

También sugiere comprar a una empresa que tenga un fidecomiso, que es un interventor garante de cumplimiento y que establece la Ley 189-11, al crear las fiduciarias.

Explica que "las fiduciarias son entes apartes garantes de cumplimiento, como si fueran un notario.

"Por ejemplo, usted me compra un apartamento a mí y usted y yo acordamos que usted le va a llevar el dinero a la fiduciaria, pero ese dinero no me lo dan a mí hasta que las condiciones que yo le dije a usted que iban a darse (en el proyecto) no se dan", indica Acosta.

Pro Consumidor aconseja guardar todos los documentos relacionados a la compra, incluida la publicidad con los planos, para que en caso de alguna reclamación tener las constancias de lo que se ofertó y lo que se entregó, que hagan más ágil los procesos en ese organismo.

Marisol Aquino