Un antes y un después para el sector inmobiliario

El objetivo fundamental de esta ley, cuyos reglamentos están en proceso de aprobación, es establecer un adecuado marco de políticas públicas que impulse el desarrollo de un mercado hipotecario moderno y eficiente.

La Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, aprobada en julio del año pasado, promete revolucionar el sector inmobiliario y de la construcción y contribuir a paliar el déficit habitacional existente en el país, el cual se estima en la actualidad en más de un millón de viviendas.

Esta legislación podría convertirse en un instrumento para dinamizar y facilitar la construcción de unidades habitacionales y el ahorro programado para que los segmentos de bajos ingresos puedan adquirir sus viviendas.

 

Con esta ley, además, se está creando una serie de incentivos para involucrar al sector privado, facilitar el acceso a fuentes de financiamiento no tradicionales y atraer voluntariamente a los inversionistas institucionales como los fondos de pensiones, las compañías de seguro y los fondos de inversión, entre otros.

Esta ley crea un marco jurídico que podrá ofrecer seguridad no sólo a inversionistas locales sino también a extranjeros, y por otro lado, podrá contribuir a que la población cree conciencia del ahorro en pro de obtener su vivienda a través de las cuentas de ahorros programadas en coordinación con su empleador. Definitivamente habrá un antes y un después a partir de la puesta en práctica de esta ley.

LOS REGLAMENTOS

Para que sea efectiva la Ley 189-11 es necesario que estén disponibles todos sus reglamentos, muchos de los cuales ya han sido aprobados y otros están en proceso de elaboración.

Los Reglamentos de Fideicomiso y de Agente de Garantías fueron conocidos por la Junta Monetaria y aprobados mediante decreto (95-12) del Poder Ejecutivo en abril pasado. Se completó así la aprobación del grupo de reglamentaciones de la citada Ley que estaba a cargo de la Junta Monetaria, pues ya otros cinco se habían conocido, evaluado y aprobado desde el año pasado.

Entre éstos se encuentran el Reglamento de Valores e Instrumentos Hipotecarios; el de Cuentas de Ahorro Programado; el de Autorización de venta de cartera de Préstamos para Titularización, la Readecuación del Reglamento de Liquidación y/o Disolución de entidades de Intermediación financiera; así como el de Seguros Hipotecarios, que modificó y amplió el Reglamento sobre Fomento de Hipotecas Aseguradas.

También se han aprobado reglamentos o resoluciones que competen a otras instancias gubernamentales, como son las cuatro Resoluciones de la Superintendencia de Pensiones. Quedan en fase final de aprobación los reglamentos de la Dirección General de Impuestos Internos y del Instituto Nacional de la Vivienda.

Están pendientes además los de la Superintendencia de Seguros, del Consejo de Administración del Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción (BNV); los del Consejo Nacional de Valores, así como la norma sobre la tramitación de documentos para permisos de construcción (ventanilla única) que debe emitir el Ministerio de Obras Públicas.

OBJETIVOS DE LA LEY

El objetivo fundamental de la referida ley consiste en establecer un adecuado marco de políticas públicas que impulse el desarrollo de un mercado hipotecario moderno y eficiente, a través de la creación de figuras, instrumentos e incentivos que propendan a la generación de ahorros y facilidades de financiamiento para soluciones habitacionales de bajo costo, con la finalidad de reducir sustancialmente el déficit de viviendas en el país.

Los componentes básicos de la Ley 189-11 son la creación de la figura del fideicomiso, promoción de un amplia gama de instrumentos hipotecarios, tales como Letras Hipotecarias, Bonos Hipotecarios y Titularización entre otros, así como la creación de la figura Agente de Garantía y el mecanismo de la Cuenta de Ahorro Programado.

Además, incorpora precisiones sobre el Seguro FHA, el Proceso de Ejecución Inmobiliaria y la incorporación de un régimen de exenciones para fomentar viviendas de bajo costo hasta RD$2.0 millones.

Esto permitirá dinamizar las fuentes de financiación para el sector de construcción de viviendas, lo cual redundará positivamente en el crecimiento económico, en la generación de empleo y en la mejoría de la calidad de vida de los trabajadores dominicanos, que podrán acceder a estas viviendas de bajo costo que promueve dicha ley, y con ella paliar el déficit habitacional de nuestro país.

¿A QUIENES BENEFICIA LA LEY?

La Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso tendrá un impacto muy positivo en materia económica y social. Los beneficios que se obtendrán con la entrada en vigor de este nuevo marco jurídico serán múltiples y diversos, tanto en lo concerniente a la dinamización de los negocios inmobiliarios, reducción del déficit habitacional y fomento del crédito hipotecario, como también en lo referente a la diversificación de las opciones de inversión de los fondos de pensiones, al proveer una gama de instrumentos financieros seguros y rentables, vinculados a la producción y financiamiento de viviendas de coste medio y bajo.

Con la puesta en vigencia de la Ley 189-11 muchos sectores podrán ser beneficiados. Las familias de bajo poder adquisitivo tendrán la posibilidad de acceder a una vivienda, y los

promotores y constructores podrán incursionar en un nicho de mercado que hasta ahora ha sido desatendido por la poca rentabilidad que representa.

También el Estado será favorecido porque podrá dar soluciones de viviendas a muchas familias, y así bajar el déficit habitacional que ronda actualmente el millón 3000 mil. Además, esta ley puede contribuir a impulsar la economía, en virtud del crecimiento del volumen de construcción que aportará dinamismo a varios sectores como la banca, ferreteros, profesionales y obreros de la construcción, entre otros.

El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.

La ley promueve la participación del sector privado en proyectos de viviendas de bajo costo. Contempla un conjunto de incentivos y exenciones fiscales tanto para constructor como al comprador final, lo que permitirá de manera directa bajar los costos constructivos, y como consecuencia, presentar el producto final a un precio mas bajo, y crea una ventanilla única para agilizar las autorizaciones y permisos de los proyectos de construcción de este tipo de viviendas. Igualmente, permitirá usar una parte de los fondos de pensiones para desarrollar el mercado hipotecario y fideicomiso del país.

Del dinero que aportan los trabajadores para los planes de pensiones, que actualmente asciende a RD$111,000 millones, y que manejan las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), alrededor del 20% podrá ser utilizado para desarrollar proyectos de viviendas para familias de escasos recursos.

Diario Libre