La titulación inmobiliaria, ese problema

Agrimensor aboga porque los procesos de titulación de inmuebles sean diáfanos y tengan la fluidez debida, para lo cual consideró necesario que haya más recursos y un personal más amplio y preparado.

La ley de Registro Inmobiliario (108-05), aprobada en el año 2005, ha acarreado desde su aplicación en el 2007 más contratiempos que soluciones en lo que se refiere a la obtención de un título de propiedad, según afirmó el agrimensor Juan Manuel Sosa, quien asegura que su complicado proceso ha provocado que este documento oficial tarde hasta dos años en ser emitido.

Sosa explica que con la ley anterior, la No.1542, el proceso de titulación para la propiedad inmobiliaria era totalmente administrativo, salvo los casos de Saneamiento, pero "con la nueva ley se dispuso que todos los deslindes sean contradictorios, es decir, que deben ser conocidos por un tribunal de tierra, y es aquí donde todo se complica, porque los tribunales del país están muy congestionados".

A juicio del profesional de la agrimensura, si una persona posee una parcela o solar bien delimitado, y no hay ningún inconveniente ni conflictos con los vecinos, y ello se demuestra en la fase técnica, que es cuando el agrimensor va a medir la propiedad y luego notifica a los colindantes según manda la ley, el proceso debería conocerse de manera administrativa, pasando simplemente de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales a la Dirección Nacional de Registro de Títulos, sin pasar por un tribunal de tierra.

El pasado presidente de la Asociación Dominicana de Agrimensores señaló que con este procedimiento que manda la nueva ley se perjudica el movimiento económico que produce el mercado inmobiliario.

"Si el propietario de un solar está amparado en una constancia de propiedad anotada y va a vender, el comprador le exigirá que deslinde antes de proceder a la transacción, y es ahí donde se para el proceso de compra y venta, porque esta parte está durando de un año y medio a dos años, si es que no se presenta algún inconveniente en el trascurso", afirma Sosa.

Explicó que para paliar un poco los inconvenientes que ha generado la ley 108-05, los miembros anteriores de la Suprema Corte de Justicia dictaron algunas resoluciones, como la 355 del 2009, la cual permite que si los copropietarios de un inmueble se ponen de acuerdo y un notario redacta un acto auténtico, se pueda proceder de manera administrativa.

Pero Sosa asegura que ésta, como otras resoluciones, no ha dado resultado, porque a su juicio es muy difícil que las personas se pongan de acuerdo y, sobre todo, que estén dispuestas a firmar algún documento. Dice además que los notarios públicos son muy cuidadosos a la hora de redactar un acto auténtico, porque es un documento muy delicado, donde el notario asume toda la responsabilidad.

Este y otros temas fueron tratados por el profesional de la agrimensura en un curso para agentes inmobiliarios, organizado por la Asociación de Empresas Inmobiliarias, donde destacó la importancia de que las personas que se dedican a la venta de bienes raíces conozcan y manejen la ley de Registro Inmobiliario, y los procesos que tienen que ver con la agrimensura, para que puedan evitar situaciones fraudulentas y sus transacciones sean más diáfanas y ágiles.

LA LEY NECESITA SER MODIFICADA

Sosa considera que la ley 108-05 debe ser modificada, y de hecho, explicó que cuando presidió la Asociación Dominicana de Agrimensores, ese gremio solicitó formalmente que la ley sea modifica en las partes que se refiere a los deslindes. "No queremos que se elimine, porque consideramos que tiene muchos aspectos positivos", afirmó.

Consideró como una parte muy positiva de la ley el hecho de haber organizado la Jurisdicción Inmobiliaria, asignando a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, al Tribunal de Tierra y a la Dirección Nacional de Registro de Títulos funciones específicas e independencia.

Pero entiende que en lo que refiere al deslinde y su carácter contradictorio, está ocasionando muchos inconvenientes, porque los Tribunales de Tierra de Jurisdicción Original sólo tienen un juez para atender vastos territorios. Puso como ejemplo el tribunal de tierra de Higüey, que tiene jurisdicción en Punta Cana, Bávaro, Bayahibe, Ubero Alto, San Rafael del Yuma, y otras zonas más.

"Creemos que donde no existen conflictos el procedimiento de deslinde debe ser administrativo, pero que se quede abierta la posibilidad para cuando haya conflictos se pueda recurrir al tribunal", expreso.

Confía que en algún momento esos procesos sean diáfanos y tengan la fluidez debida, para lo cual consideró necesario que haya más recursos y un personal más amplio y preparado en la Jurisdicción Inmobiliaria, además de que se tomen en cuentan los involucrados en el proceso, a la hora de hacer las leyes y las normas.

LA ANTIGUA LEY 1542

Juan Manuel Sosa, quien es gerente general de la empresa Agridicon SRL, explicó que con la ley de Registro Inmobiliario anterior, la 1542, el deslinde era un procedimiento administrativo, mediante el cual una persona que compraba un inmueble iba con su acta de venta a la Oficina de Registro de Títulos, pagaba sus impuestos y obtenía una constancia de venta anotada, con la cual podía gestionar el deslinde para obtener finalmente su título de propiedad en el Registro de Títulos.

Sin embargo, aclara, el proceso no concluía ahí, pues luego de obtenerse la Constancia de Venta Anotada, un documento provisional que acreditaba al comprador como copropietario de una parcela, sin especificar la ubicación de su porción dentro de la misma, para completar el proceso los copropietarios debían iniciar el Deslinde de su porción, proceso que era mas ágil y menos costoso que ahora.

Explicó que esa situación se torno caótica debido a que, aunque los registradores de títulos estaban obligados por la antigua ley a retener los Certificados de Títulos cuando se registraban más de tres ventas, estos nunca se aplicaron ese artículo y se continuaron expidiendo Constancias Anotadas, sobre Constancias, complicando cada vez más la tenencia de la tierra.

Sostiene que los abogados contribuyeron mucho a agravar el problema, porque entregaban a las personas las Constancias Anotadas y no les aclaraban a las personas que no eran los Certificados de Titulos Definitivos, lo que pudo ser posible porque anteriormente los dos documentos se emitían en el mismo formato y el mismo color.

LO QUE DEBE SABER UN AGENTE INMOBILIARIO

Juan Manuel Sosa considera que un agente inmobiliario debe tener ciertos conocimientos en materia catastral, con el fin de que al realizar una transacción esté en capacidad de ofrecer la garantías necesarias a sus clientes.

A lo hora de vender un inmueble, dice, lo primero es asegurarse de que el certificado de título que ampara el inmueble sea legítimo, y si éste es definitivo o sólo una constancia anotada.

Recomienda verificar si el inmueble tiene cargas o gravámenes o si es sujeto de alguna litis u oposición judicial en los tribunales de tierra. Sugiere verificar también la ubicación, el área, los límites y la correspondencia entre el certificado de título, el plano catastral aprobado (en caso de que exista) y la realidad constatada en el terreno.

REQUISITOS PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE

Para la realización de una transacción inmobiliaria, según la ley 108-05, sus reglamentos y las más recientes disposiciones de la Suprema Corte de Justicia, se debe proceder de la siguiente manera:

Inmuebles amparados en una constancia anotada.

- Se permite la venta total de la misma por una sola vez y se coloca la nota de "Intransferible".

- Si es una porción del inmueble que se desea vender, el mismo debe ser sometido al proceso de deslinde y subdivisión antes de la realización de la venta.

- Si los derechos de los copropietarios están expresado en el porcentaje para la venta de una o más porciones, debe realizarse previamente la operación de división para partición de inmuebles, ya que no procede el deslinde.

- Si la constancia anotada tiene la nota de "Intransferible", debe realizarse el deslinde antes de realizar la venta.

Inmuebles amparados en el Certificado de Título definitivo.

- Para la venta de una parte, debe previamente someterse a subdivisión.

- Para la venta total basta con un acto de transferencia, el cual luego de pagar los impuestos y cumplir con los demás requisitos exigidos, el Registro de Título correspondiente procede a la transferencia de inmediato.

Diario Libre