El Índice de Precios de la Vivienda, una herramienta para transparentar el mercado

SANTO DOMINGO. Conocer las tendencias del valor promedio de las viviendas disponibles en el mercado, en diferentes momentos y ubicaciones geográficas, podría hacer la diferencia para lograr transacciones inmobiliarias exitosas. El Índice de Precios de la Vivienda, presentado recientemente por la agencia inmobiliaria Remax Metropolitana, tiene este y otros objetivos más.

Para Mélido Marte, director general de Remax Metropolitana, la motivación principal para dar a conocer este Índice tiene que ver con el vacío estadístico que existe en el sector inmobiliario, que crea una asimetría de información entre compradores y vendedores, y da como resultado un mercado con transacciones imperfectas.

Otra motivación, según explicó Marte, tiene que ver con el hecho de que la carencia de insumos estadísticos reduce la posibilidad de iniciar trabajos de investigación de calidad, que expliquen el rol del precio de los activos inmobiliarios sobre la economía.

"Este no es un mercado transparente, la mayoría de las operaciones quedan solapadas, porque mucha gente no registra inmediatamente las transacciones; tampoco son reales las transferencias, por un tema impositivo. Pero nosotros sí tenemos la data real, con nuestras informaciones, incluso, podemos ser más certeros que un tasador en materia de precios", adujo el director general de Rimax Metropolitana.

Crisis en el mercado inmobiliario

El agente inmobiliario explicó que una de las razones que los motivó a publicar el Índice de Precios de las Viviendas es que en el mercado se está presentando una caída de precios y la gente no se está dando cuenta, "porque se siguen tasando los inmuebles con valores muy por encima de la realidad del mercado".

Está convencido de que la crisis inmobiliaria que se presentó en el mercado internacional entre los años 2008-2009, por una serie de medidas de amortiguamiento que establecieron las autoridades locales, no se había presentado en el país, "pero ya está aquí y quiérase o no va a afectar todo el sector, incluso el financiero, que va a ver sus garantías disminuidas".

Dijo que se atrevía a asegurar que por primera vez en sus 25 años en el mercado de los bienes raíces ha visto real y efectivamente los precios de las propiedades bajar, y aseguró que en ello ha tenido que ver el hecho de que la oferta ha crecido mucho más que la demanda.

Para Marte, la crisis es una oportunidad para que las autoridades financieras hagan conciencia y tomen las medidas de lugar, así como los actores privados, para que cuando vayan a tomar una decisión sepan lo que deben hacer, qué pasos dar para que su inversión sea acertada. "El que no tiene que vender necesariamente que no lo haga ahora, y el que quiera y necesite vender, debe ponerse a tono con el mercado, moderar los precios, estar abierto a escuchar ofertas".

En cuanto a los alquileres de viviendas, aseguró que los precios han bajado sustancialmente, con un descenso en el último año de un 15%. Sostiene que el alquiler es primero una expresión del valor del dinero, y segundo, del nivel de ofertas, las que a su entender se han multiplicado sin que haya sucedido lo mismo con la demanda.

El Índice y su proceso

Aseguró que representa la agencia inmobiliaria más grande de Santo Domingo, con un equipo de venta de 110 agentes a tiempo completo, por lo que a su juicio, la data que levantan mensualmente puede ofrecer una visión completa del mercado, porque no sólo manejan unidades nuevas, sino también reventas y alquileres.

Marte precisó que para elaborar esta herramienta estadística se contrataron economistas a tiempo completo, y que el proceso inició con el levantamiento de la información, para luego hacer una ponderación con los datos obtenidos, y de ahí concluir con el índice. "Los datos se obtienen de los contratos cerrados por nuestros agentes inmobiliarios, y es una cantidad suficiente, que nos permite inferir el resto del mercado".

Está convencido de que este documento va a marcar un antes y un después en el mercado inmobiliario de la República Dominicana, y aseguró que aunque es la primera vez que lo publican, cuentan con estadísticas desde el año 2000, y que el Índice lo empezaron a elaborar en el 2011 para consumo interno.

Explicó que el trabajo que realizan está basado en el índice Case-Shiller, publicado por Standard and Poor´s, que ofrece una relación de precios de las principales 20 ciudades de los Estados Unidos, y cuyos resultados publicados trimestralmente inciden en la bolsa de valore de ese país.

El formato creado por el profesor Robert Shiller, uno de los tres ganadores del Premio Nóbel de economía en el 2013, es el que ha tomado Remax Metropolitana en el mercado inmobiliario de la ciudad de Santo Domingo.

Aseguró que tienen la intención de hacer extensivo este índice a las áreas comercial, turística e industrial de los bienes raíces, y llevarlo a todo el territorio nacional. La publicación será trimestral.

La costrucción del Índice

El Índice Remax de Precios de las Viviendas se elabora con informaciones recopiladas de las transacciones de unidades habitacionales realizadas en todo el Gran Santo Domingo, las cuales se reclasifican en unas seis zonas geográficas de acuerdo a características socio demográficas pre identificadas.

Las zonas son Santo Domingo Norte y Oeste (zona 1), Distrito Nacional al norte de la John F. Kennedy (zonas 2 y 5), polígono central del Distrito Nacional (zona 3), litoral sur del Distrito Nacional (zona 4) y Santo Domingo Este (zona 6).

Para la elaboración del Índice sólo se toman con referencia las viviendas que tienen de una a cinco habitaciones y de uno a ocho baños, y también se toma en cuenta el área de construcción y la disponibilidad de parqueos.

La base de dato está organizada y categorizada de forma tal que los análisis se puedan restringir por zonas, por tipo de vivienda (casa o apartamento) y por cantidad de habitaciones y baños. El tipo de análisis utilizado ayuda establecer diferencias y similitudes tanto en los niveles promedio de precios de una zona y otra, así como entre sus tendencias.

Algunas estadísticas

- 50.64% de la unidades habitacionales (tanto casas como apartamentos) transadas fueron ubicadas en el polígono central.

- 42.02 % de los apartamentos de la muestra son de tres habitaciones y dos baños. El segundo tipo de apartamento más común es el de tres habitaciones y tres baños, con 25.41%.

- El tipo de casa más común es la de tres habitaciones y dos baños, la cual es 31.58% del total de casas transadas. La siguiente más concurrente es la de tres habitaciones y tres baños con 21.55%.

- La zona con la mayor venta de apartamentos es la del polígono central, y la que tiene mayor venta de casas es la correspondiente a Arroyo Hondo.

- En el período estudiado, el precio promedio de un apartamento fue de RD$8,148,178.25, mientras que el de una casa fue de RD$14,881,720.55.

- El precio promedio de un apartamento en el polígono central fue de RD$10,483,581.39, y el de una casa de 24,838,769.06.

Diario Libre